2014年4月29日 星期二

少子化!台灣人口紅利正在消失,房地產「自然滑落」 【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

少子化!台灣人口紅利正在消失,房地產「自然滑落」
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

      根據經建會數據,台灣勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退,表示台灣人口紅利屆時將消失;在這個影響下,台灣房地產風暴慢慢就會發生。根據內政部統計,2014年第1季出生嬰兒計4萬8,661人,較2013年同期減少10.8%,折合年粗出生率8.4‰,較2013年略減0.1個千分點,估計全年出生嬰兒可達19萬人,內政部仍將持續推動各項鼓勵婚育措施,俾提高國人生育意願。出生的人口明顯降低,未來房地產的買盤力道在哪裡?值得關注。

內政部表示,同期各縣市之粗出生率以新竹市3.0‰最高,基隆市1.3‰最低;與2013年同期比較,各縣市均呈減少,其中又以連江縣減少0.5個千分點最多,嘉義縣減少0.4個千分點次之。

同期每百名出生嬰兒中,生父或生母為大陸港澳地區或外國籍者有8名(其中生父為1名、生母為7名);近10年生母為大陸港澳地區者所占比率由5.2%緩降至3.9%、生母為外國籍者所占比率則自93年之8.1%逐年遞減至2.8%。

同期出生嬰兒中,每百名女嬰所當男嬰數(性比例)107.5人,嬰兒性比例近4年已降至108以下。2014年第1季戶籍登記出生人數為4萬8,661人,較2013年同期減少10.8%;粗出生率為2.08‰,折合年粗出生率為8.44‰,較2013年之粗出生率8.53‰略減0.09個千分點;其中男嬰2萬5,214人占51.82%、女嬰2萬3,447人占48.18%,每百名女嬰所當男嬰數(性比例)107.54人,較2013年同期增加1.28人。

按縣市別分:2014年第1季粗出生率以新竹市3.05‰最高、金門縣2.88‰次之、連江縣2.70‰居第三,而以基隆市1.28‰、嘉義縣1.31‰、屏東縣1.50‰之粗出生率較低;與2013年同期比較,各縣市均呈減少,其中又以連江縣減少0.53個千分點最多、嘉義縣減少0.43個千分點次之、南投縣減少0.38個千分點居第三。

按婚生狀況分:(一)婚生狀況結構:2014年第1季婚生子女計4萬6,778人占96.13%,非婚生子女1,879人占3.86%,無依兒童4人;2014年第1季非婚生比率較2013年同期增加0.06個百分點。(二)非婚生嬰兒占出生人數比率按縣市別分:以台東縣占11.08%最高,花蓮縣10.86%次之,基隆市7.71%居第三。

日本、美國、西班牙步入人口紅利消失階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷,房地產價格更是走向崩潰,因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變,房市長期下修機率極高的現象;這是台灣過去50年來所沒有的經驗,所以,結果很難預料。

房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時,外資會選擇進國內投資,市場景氣一片榮景,反之,當該國勞動力達到顛峰的前夕,外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區,該國缺少了外國資產的投資,資金被釜底抽薪,不管實施任何政策,房地產都無法再恢復。

台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰,2014開始就往下走,2015年加快往下降,使台灣的人口結構正快速進行轉變,新生兒出生數量快速下降,2023年開始,就算加入外來移民,台灣總人口數依然會開始減少,國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快,台灣的人口紅利若在2014年一旦反轉向下,國際資金在這一兩年內就會陸續撤離,房市根本支撐不到2年。因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力,沒有人口紅利的掩護,表示國家缺乏經濟成長的動能,不管利率高低,都不容易吸引國際資金進來投資,現有的國際資金也都將陸續撤出,轉往其他有更高成長機會的國家。

看看內政部公布的嬰兒出生率,應該不難想見,台灣人口紅利衰退的狀況正在發生中。

北市公寓價格出現止跌回升 中國時報【陳芃╱台北報導】

北市公寓價格出現止跌回升
中國時報【陳芃╱台北報導】

房價「漲很大」!北市地政局28日公布今年1月住宅價格指數,全市指數為116.93,和去年同期相比,上漲13.96%(陳信翰攝,本報資料照片);公寓、大樓價格的漲幅更超過14%。以地政局定義的「標準住宅」來看,要買27坪的房子,今年得比去年多花約179萬元。

北市1月的全市住宅價格指數較去年12月上漲1.95%,大樓價格指數也小漲;公寓價格更一反過去2個月的下跌,上漲3.1%。地政局表示,1月每坪60萬以上的中高價公寓交易案比例高,所以帶動指數上揚。是否代表公寓止跌反漲,還須觀察。

台北市房價過去1年多來持續上漲,拿今年1月的全市價格指數和102年1月相比,上漲13.96%,大樓價格也漲14%、公寓價格更漲了14.9%。

如果以27.19坪、屋齡22年、位於9樓房屋中5樓的「標準住宅」來看,房價1年內上漲近14%,代表民眾得多付179萬元、共花1463萬元才買得到房子,每坪貴了約6.59萬。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛分析,貸款利率低,持有房屋的成本變化不大;加上北市重劃區少、都更案進度緩慢,房屋市場仍供不應求。屋主不需降價求售,所以房價下不來。

北市背書保護區可開發 建商不怕沒土地蓋房子啦! 【住展房屋網/台北報導】

北市背書保護區可開發 建商不怕沒土地蓋房子啦!    【住展房屋網/台北報導】

爭論已久的「內湖慈濟園區」(保護區變更)開發案,隨著張金鶚裁示將全案納入內湖區「通盤檢討」,抗爭愈演愈烈。雖然張金鶚澄清,將該案納入內湖都計通盤檢討,是綜合都委會委員的意見;唯住展企研室認為,若「內湖慈濟園區」都計變更案通過,這將意謂著,往後大家都可以大買便宜的保護區土地來蓋房子,建商也不必擔心買不到土地啦!

「內湖慈濟園區」原址早就被劃為保護區,但慈濟買下後,慢慢在保護區內興建低密度建物,接著再進一步要求變更開發,欲申請設立「慈濟內湖社會福利園區」,興建約十層樓高大樓。然而,大湖地區居民,過去曾飽受水患之苦,惟恐這塊保護區被破壞後,淹水噩夢捲土重來。

慈濟與反對的居民在經過長年拉鋸後,該開發案近日再排入都委會審查,都委會決議,在「不違背內湖通盤檢討案下,可先進行個案變更」,當下副市長張金鶚同意都委會決議,並裁示排入通盤檢討案中。北市都發局科長邵琇珮則表示,預計最快在今年6月,就會對內湖通檢案進行審查,慈濟案將會一併檢討。

在整個過程中,整個北市府執政團隊在行政流程上,暗地為變更案背書,因為一塊不能開發、且有水患疑慮的保護區,竟能不必環評,只要通盤檢討過關後就能變更開發,實在讓人匪疑所思。

即使張金鶚澄清,他將「內湖慈濟園區」變更開發案納入通盤檢討,是依照都委會成員的決議;但我們反問張金鶚,您身為都市計畫、地政系頂尖教授,怎會不知「劃定保護區的意義?」甚至睜一隻眼、閉一隻眼,就同意都委會讓全案排入通盤檢討?保護區的問題是通盤檢討可以解決的嗎?

住展企研室進一步指出,倘若這宗變更開發案可行,那就代表著台北市府團隊昭告天下:「台北市內所有保護區土地都有機會變更開發」。從一般民眾,乃至於建商,都可以便宜買進保護區土地,然後要求台北市府納入通盤檢討,過關就能開始興建一棟棟高樓,建商再也不必憂愁台北市沒土地可以蓋房子!

當然,有人一定會反駁,慈善機構變更保護區,與建商營利目的不同,不可一慨而論。但事實上,無論蓋的大樓名義是什麼,本質上都是在破壞保護區;一旦大自然反撲,不會因為破壞保護區的主事者是慈善機構而休止。

「內湖慈濟園區」保護區變更案惡例一開,劃定的保護區等於白劃,都市計畫的精神將蕩然無存;乾脆一點,就把台北市保護區土地都改成建地,這樣市府團隊護航起來就省事多了。大家一起來保護區蓋房子、炒地皮,獨樂樂不如眾樂樂,豈不快哉?

2014年4月28日 星期一

都更新事業概要案 暫停受理 2014/04/26 【聯合報╱記者陳惠惠/台北報導】

都更新事業概要案 暫停受理

2014/04/26 【聯合報╱記者陳惠惠/台北報導】
都市更新條例部分條文今起失效,北市受衝擊案件達516件。都更處昨提出「空窗期」因應方案,處長林崇傑表示,影響最大的是37件事業概要案,因原本十分之一的同意門檻太低違憲,須暫緩審議,市府也會暫停受理新事業概要案。
事業概要案全數停擺外,進行中都更案還包括自劃單元220件、事業計畫及權利變換計畫案237件,以及22件整建維護案,影響程度不一。整建維護案因已達共識,原則上不受影響。
都更條例爭議大,加上立委提出的修法版本又多,都更條例修正案來不及在部分條文失效前通過。因應法令「空窗期」,內政部昨修正發布「都市更新條例施行細則」,預計下周頒布「聽證程序作業要點」。
林崇傑表示,北市府已受理37件事業概要案,其中13案因爭議無法繼續,另24案雖無爭議,但須等到修法完成,達到新的同意門檻,補件後才能續審。此外,新都更條例通過前,須暫緩受理新事業概要。
另外,都更程序影響較大的,還有237件事業計畫及權利變換計畫,因大法官釋憲認定要舉辦聽證會,全部都要補辦聽證程序。
都更處事業科科長袁如瑩表示,自劃單元可選擇走事業計劃或事業概要,前者同意比率至少6成,後者則是1/10,但因大法官認定概要同意比率過低,判定違憲,單元案除非提升同意比率至事業計畫要求門檻,否則就要等立院完成修法並公布後,才可依新法辦理事業概要。

2年內賣車位 被課奢稅 2014年04月28日蘋果日報【張菱育╱台北報導】

2年內賣車位 課奢稅

20140428日蘋果日報【張菱育╱台北報導】
自用轉手仍須繳10%民批坑錢
名下沒有房屋、僅有一個車位,小心二年內賣車位也要課奢侈稅喔!新北市中和區許先生與母親同住,房屋在母親名下,他加買車位自用,之後母親售屋他一併賣掉車位,才發現會被課奢侈稅,氣得罵政府太坑錢。
許先生說,母親是過了奢侈稅二年閉鎖期後才賣屋,所以沒有奢侈稅問題,他則是搬去住了之後、有了停車需求才再買車位,因此車位持有年限不到二年要被課售價百分之十的奢侈稅,他心有不平,但不繳會被罰更多錢,許先生氣憤表示,「名下完全沒有不動產,買個車位自用,卻還要被課奢侈稅,很不合理。」
沒申報恐罰1倍
財政部台北市國稅局表示,不管是自用或非自用的車位所有權人,持有車位未滿二年出售,必須在轉讓或賣出次日起的三十天內,向戶籍所在地的國稅局主動申報繳納,或也可由其他地方國稅局代收。
但若被查出未如期申報,據「稅務違章案件裁罰金額或倍數參考表」規定,一年內第一次查獲,將處以漏稅額度的一倍罰鍰;若自行補報、補繳,則處零點五倍罰鍰,其中首次補報補繳僅處零點二五倍罰鍰。
對自用者不公平
國稅局指出,自奢侈稅實施以來,已發生不少因民眾對規定不了解,而未如期申報的狀況,對此也會加強宣導。另外,也有房仲或代書不清楚稅負規定,轉告錯誤訊息給消費者的情況,但是此屬仲介與消費者雙方的糾紛問題,民眾可透過消保會協調,爭取自己的權益。
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世紀不動產法務部經理汪靜雯指出,停車位不像房屋有分自用或非自用,只要持有期間未滿二年出售,就會被課徵奢侈稅,就算是與房屋合併銷售,只要停車位持有未滿二年還是要課稅。
針對許先生這樣就算是自用、也還是會被課稅的案例,汪靜雯認為,「雖然政府這樣規定,是為了防止有人頭戶,去做短時間的停車位買賣,但是對真正自用的民眾,的確較不公平。
僅能貸款約5成
上班族阿傑也說,買車位課稅很合理,但若是自用且因為不需要該車位而賣出,應該可以免課稅。
群義房屋復興科技店店長楊文權提醒,民眾購買車位,要注意該車位產權是否獨立,且若是機械車位,要注意維修、保養等的車位安全性問題,若超過二十年的機械車位乾脆「以租代買」,而且要注意的是,車位僅能貸款五成左右,若社區屋齡太舊,可能無法貸款。
買賣車位注意事項
◎申報規定
不分自用或非自用,購入未滿2年皆須課奢侈稅;轉讓或賣出次日起的30天內,向國稅局主動申報繳納
◎課稅比率
1
年內出售繳15%稅率、持有超過1~2年內繳納10%◎未申報罰則
1
年內第1次查獲處漏稅額度的1倍罰鍰;若自行補報、補繳,處0.5倍罰鍰(首次補報補繳者處0.25倍罰鍰)
◎貸款問題
僅能貸5成左右,太舊恐無法貸款
◎安全性
機械車位注意維修保養等問題,避買超過20年的機械車位
◎出脫問題
相對於房屋,獨立產權車位較難脫手
資料來源:《蘋果》採訪整理

全球最久…台北房東 收租64年才能回本 2014/04/27 【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】

全球最久台北房東 收租64才能回本

2014/04/27 【聯合報╱記者江碩涵/台北報導】
台北市房價所得比十五倍,是全世界買房壓力最大的城市,全球房地產指南(Global Property Guide)統計,台北市房價租金比達六十四倍,也是全球第一,代表台北房東必須收租六十四年才能回本,而日本東京的房東只要十八年就回本。
房價租金比指的是,當地平均房價除以年租金所得的倍數,這個「倍數」愈大,代表房東收租的年限愈久,才能把買房的本金賺回來;一般而言,合理的房價租金比應低於廿倍。
全球房地產指南統計去年第三季全球各城市房價租金比,以「卅六坪」做為計算基礎,台北市每坪均價七十萬元,房屋總價二千五百廿萬元,平均月租三萬三千元,年租金收入卅九萬六千元,換算結果,房價租金比為六十四倍,代表台北房東要收六十四年租金,才能回本,收租回本的年限全球最漫長。
第二名是摩納哥的五十三倍、西南歐的安道爾公國以四十九倍排名第三;另外,新加坡四十一倍、香港卅三倍,都比台灣低,東京更只有十八倍,凸顯台灣「包租公(婆)」難為。
如果與二年的調查比較,當時北市每坪均價約四十二萬元、月租三點四萬元,房價租金比卅三倍,也就是說,近三年來,北市房價大漲超過六成,租金不漲反跌,房東苦水滿腹。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,「租金」反映當地人能負擔水準,與薪資、消費水準有關。
黃舒衛說,近年來房價飆漲、薪資凍漲,租金也漲不上去,房價租金比才創下六十四倍新高紀錄,而房貸利率平均百分之二,租金投資報酬率只有百分之一點五,租金收入比每月房貸還少,「出租養房」根本不划算。
業者說,政府「打囤房」,非自用住宅的稅率可能提升,加上國稅局積極向包租公婆查稅,都可能墊高成本,變相拉高租金,無殼蝸牛以後房租負擔恐怕更沉重。
 

2014年4月27日 星期日

趙藤雄:打房打垮經濟 全民受害 2014年04月24日 蘋果日報 記者吳珮如、劉曉霞

20140424日 蘋果日報 記者吳珮如、劉曉霞
 
建商無奈
 
對於政府將加重非自住房屋稅,一舉調到最高百分之三點六,遠雄集團董事長趙藤雄昨表示,打房打垮經濟,全民都是受害者。長虹建設發言人陳茂慶則感嘆:「無話可說。」
趙藤雄的遠雄人壽因曾貸款給劉政池,士林地檢署昨以證人身分傳喚他到案,訊後請回,趙藤雄面對媒體詢問政府打房事宜時,他說:「如果真的打房會把經濟打下去,全民都是受害者。我想基本上還是要理性的、有智慧的做一些合理的調整,沒有打房就高興的,但是後面要付出代價。」似乎不太滿意政府將力行的打房政策。
 
「增稅漲租民更苦」
 
趙藤雄希望政府能合理的去調整房價,但不應叫做打房,「台灣現在的投資意願已經不高了,消費能力也不強,如果說房地產又沒有辦法展現出信心,那對整個投資意願,可能會更負面。」
陳茂慶對於政府政策,只能感嘆:「無話可說。」他認為,政府對囤屋者加重持有成本,增加課稅,屆時會影響到無殼蝸牛,因為租屋者多是向有第二戶房以上者租房,政府增加房屋稅,房東就會調整租金,法案通過後,「房租一定會漲,到時候無殼蝸牛最可憐,買不起房,租房也可能會租不起。」

銀行 要做房價跌30%壓力測試 2014/04/24 【經濟日報╱記者邱金蘭/台北報導】

銀行 要做房價跌30%壓力測試
2014/04/24 【經濟日報╱記者邱金蘭/台北報導】
 
房價所得比降至10倍以下,到底會不會有金融風暴?金管會將對銀行全面展開壓力測試,情境設定包括房價下跌30%利率變化等,以了解房價下跌對銀行的衝擊程度,這也是官方首度針對房價波動做壓力測試。
 
行政院長江宜樺宣示任內要將房價所得比降至10倍以下,部分學者及業者擔心房價下跌會引發金融風暴,過去銀行曾做過房價下跌20%時的壓力測試,結果都可以承受,但跌到30%時,金融體系到底有沒有問題?
 
金管會官員昨(23)日表示,金管會已積極研擬對銀行展開全面性壓力測試,並由金管會訂定統一情境假設條件,以利測試結果比較,並了解銀行受影響程度。
 
2010年金管會為因應新版巴塞爾協定上路,曾針對總體經濟環境變化對銀行資本適足率影響,展開壓力測試,從訂出一致性情境假設條件到完成測試,約花二個月。官員說,金管會最近會找相關銀行開會,研商壓力測試情境設定項目及條件。
 
為配合江揆宣示調降房價所得比,金管會除透過編制高薪指數鼓勵上市櫃公司加薪外,也將對銀行展開壓力測試,測試結果可做為如何要求銀行增提不動產授信準備的判斷。要求銀行增提準備,除可強化銀行風險承擔能力,銀行可能因此減少不動產授信,對房價也有間接降溫效果。
 
2010年由金管會帶頭做壓力測試後,就由銀行自行做壓力測試,這次金管會主導壓力測試跟2010年最大差異是,這次專門針對房價波動,情況設定條件也會不同。
 
這次主要的情境設定條件,包括房價下跌30%、利率上漲情況、個人收入減少情況及企業營收減少情況等。
 
房價下跌對銀行可能造成的影響可分兩部分,一部分是已經違約的不動產授信,房價若下跌,銀行手上擔保品價值將減損,如原本拍賣後可回收100萬元,房價跌三成後,可回收就剩70萬元,對銀行會造成立即損失。
 
另一部分是正常的不動產授信,這部分對銀行來說,如果房價下跌,不一定會立即有損失,還要看借款人收入是否有減少,必須個人及企業收入都減少,才會影響銀行授信品質,利率當然也是影響因素。

鄭貞茂:粗暴打房 逼資金外逃 2014-04-24 01:27中國時報 陳宥臻、唐玉麟/台北報導

鄭貞茂:粗暴打房 逼資金外逃

2014-04-24 01:27中國時報 陳宥臻、唐玉麟/台北報導
政府祭「囤房條款」打房,甚至希望透過打房將資金引入股市,新制尚未出門,便被學界看衰。德明財經科技大學副教授花敬群指出,除非房屋能實價課稅,才能真的正中要害。金融研訓院長鄭貞茂強調,政府管控房地產做法要謹慎一點,避免重蹈證所稅事件覆轍,屆時房市資金不是跑到股市,而是跑到國外。
研究房市多年的花敬群說,將非自用宅房屋稅稅率從1.2%提高到3.6%,但稅基仍低,即房屋評定現值仍低於實際價格,根本課不了太多稅。
例如,仁愛路「宏盛帝寶」豪宅實價成交每戶都破億元,財政部去年公布的評定現值1戶只有700萬元。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也表示,政府調高房屋稅率效果不大。以台北市為例,房屋稅與地價稅的課稅比例大約是37,房屋稅率占比不高,所以即使稅率提高,對房價影響也不會太大,很明顯是雷聲大、雨點小的做法。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,囤屋條款最大的問題是,蛋白區可能因此釋出房屋,增加供給量,但精華區可能將此成本加在房價上,形成更大的居住不正義。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,房屋稅分為住家用、營業用和非住非營,囤屋條款是從住家用中區分出來。
曾敬德說,據台北市稅捐機關資料顯示,北市符合住家用定義的戶數共約78萬戶,1年所繳的房屋稅約新台38.5億元,稅率為1.2%。以平均水準換算,住家用的住宅平均每戶每年所繳房屋稅約4929元,不到5000元;推算調高非自用宅房屋稅若適用最高稅率,約達15000。而豪宅林立的信義區,平均房屋稅近4萬元,非自用住宅房屋稅調高稅率3倍,等於房屋稅將漲為12萬元。

2014年4月24日 星期四

〈中部〉房價炒高 中市議員促徵囤地稅 2014-04-24 自由時報〔記者唐在馨/台中報導〕

〈中部〉房價炒高 中市議員促徵囤地稅
2014-04-24 自由時報〔記者唐在馨/台中報導〕
 
民進黨議員陳淑華、賴佳微昨天質詢市長胡志強,表示台中市房價漲幅驚人,市長的施政報告大肆宣傳台中經濟好,卻忽略了越來越多台中人已「買不起房子」。
 
兩人並表示,胡志強市長最近推出多項所謂「住宅政策」,包括租屋、幸福好宅、平價好宅等;但可惜的是,他做了十三年的市長,只看到房價、地價都在「節節炒高」,現在為了連任,又推出「明年再做」的相關政策,如果可行,應該「今年就要推出」。
 
陳淑華表示,最近流行「喜歡嗎?爸爸買給你」,國民黨高官最近都對外發言「我的小孩也買不起房子」,這根本是「矯情」,市長胡志強算是「誠實的」,他直接合法申報贈與。
 
議員賴佳微也舉自己的例子表示,這一代的年輕人要買房子,多數要靠父母,起碼要長輩資助頭期款,否則買不起房子;市長胡志強說他關心弱勢,但她在台中,看不到政府照顧弱勢的誠意。
 
而國民黨議員李中則說,房價高漲是因為地價高漲,地價高漲是因為有人囤積土地、未開發使用,所以要打房應該課徵「囤地稅」;議員高基讚則說,打房不是解決高房價的根本之道,市府應擴大幸福好宅供給量,招募民間的力量合建,以台糖或公用地擴大興建幸福好宅,而且只租不賣,以免又淪為炒房。
 
議員陳清龍則表示,市府推動幸福好宅,但與地方的互動及溝通並不夠;以豐原要推出幸福好宅為例,當地里長及居民根本是希望當地「做公園」,類似這種情況,市府應加強溝通,政策才能落實。
 
對此,胡志強在施政報告及備詢時也一一回應表示,目前包括經發局規劃在精密機械園區內興建的勞工合宜住宅、都市發展局初步規劃兩處只租不售的幸福好宅,一處位於「豐原區安康段」,一處位於「大里區光正段」,都會減輕居民居住的負擔。
 
另外,市府也在明年一月起推出「摘星青年、築夢台中」計畫,將招募一百零八位青年在摘星山莊、光復新村、審計新村等地,以電子商務及文創兩大領域為創業主軸,協助創業等機會。

晶華捷絲旅 瞄準九份 土地難覓 可能結合當地建築或民宿發展 2014年04月24日 蘋果日報【陳慜蔚╱台北報導】

晶華捷絲旅 瞄準九份
土地難覓 可能結合當地建築或民宿發展
20140424日 蘋果日報【陳慜蔚╱台北報導】
 
看好商機
 
上市飯店看準國內自由行商機,積極增拓旗下平價型精緻商務酒店據點,晶華(2707今年一口氣在全台開出4家捷絲旅後,看好國內觀光發展前景,近期再加快拓點腳步,除日月潭、墾丁持續覓點,由於九份目前仍未有飯店進駐,成為晶華評估的首要目標區域。
 
惟九份觀光區內建築年代久遠,要在當地尋找合適的土地開發機會並不容易,因此目前多以民宿為主。
 
捷絲旅攻商務背包客
 
不過,根據晶華規劃,以捷絲旅目前籌設中的礁溪溫泉館為例,結合當地溫泉特色而發展成溫泉旅館,九份的設點方向,同樣不排除可朝向結合當地建築及民宿特色等方式發展。
至於日月潭及墾丁等區域,為目前國內主要陸客來台觀光景點,已可說是飯店業者的一級戰區,晶華同樣積極尋求合適的投資機會,希望可盡快進駐設點。
 
晶華旗下捷絲旅主打商務及背包客族群,除了現有台北西門、林森以及台大尊賢館平均住房率都在90%以上,今年初,花蓮中正館及高雄中正館再加入試營運,現有據點數已達5個。
雖然沒有大肆宣傳,不過花蓮中正及高雄中正兩館平均住房率表現亮眼,約在80%以上。其中,花蓮中正館更因鄰近當地知名小吃店,且地理位置優越,周末假日平均住房率甚至可衝高至90%以上。
 
國賓amba住房率95%
 
晶華公關協理蔡惠茹指出,目前兩館試營運表現均優於集團原先預期,根據集團規劃,高雄中正館及花蓮中正館分別將於9月及10月正式開幕。
若再加上高雄站前館及礁溪溫泉館也分別將於11月及12月開始試營運,旗下捷絲旅至年底前,合計據點數將達到7個,逐步成為集團營收貢獻另一大主力。
事實上,除捷絲旅之外,目前晶華集團旗下另一品牌──晶英酒店,同樣看準國內觀光前景,持續拓展各主要觀光景點據點,在宜蘭蘭城晶英及太魯閣晶英分別打響名號後,台南晶英目前也進入開幕倒數階段,將趕在暑假旺季前、於5月先試營運。
 
國賓(2704)旗下的amba目前同樣是許多港澳陸客自由行首選,由於位於西門町商圈中心位置,且交通便利,目前平均房價約在3700元以上,平均住房率維持約95%
而在台北amba西門館繳出不錯成績單後,目前國賓也已積極展開相關拓點規劃。其中,中山館已於近期展開內部裝潢及拉皮工程,預計年底前就可開幕。
至於松山館及去年剛取得的墾丁公教會館標案,目前也都在積極籌設當中。國賓副總經理陳榮輝指出,預計兩館最慢可在2016年底前加入營運,帶動集團營收維持成長態勢。

銀行 要做房價跌30%壓力測試 2014/04/24 【經濟日報╱記者邱金蘭/台北報導】

銀行 要做房價跌30%壓力測試
2014/04/24 【經濟日報╱記者邱金蘭/台北報導】
 
房價所得比降至10倍以下,到底會不會有金融風暴?金管會將對銀行全面展開壓力測試,情境設定包括房價下跌30%利率變化等,以了解房價下跌對銀行的衝擊程度,這也是官方首度針對房價波動做壓力測試。
 
行政院長江宜樺宣示任內要將房價所得比降至10倍以下,部分學者及業者擔心房價下跌會引發金融風暴,過去銀行曾做過房價下跌20%時的壓力測試,結果都可以承受,但跌到30%時,金融體系到底有沒有問題?
 
金管會官員昨(23)日表示,金管會已積極研擬對銀行展開全面性壓力測試,並由金管會訂定統一情境假設條件,以利測試結果比較,並了解銀行受影響程度。
 
2010年金管會為因應新版巴塞爾協定上路,曾針對總體經濟環境變化對銀行資本適足率影響,展開壓力測試,從訂出一致性情境假設條件到完成測試,約花二個月。官員說,金管會最近會找相關銀行開會,研商壓力測試情境設定項目及條件。
 
為配合江揆宣示調降房價所得比,金管會除透過編制高薪指數鼓勵上市櫃公司加薪外,也將對銀行展開壓力測試,測試結果可做為如何要求銀行增提不動產授信準備的判斷。要求銀行增提準備,除可強化銀行風險承擔能力,銀行可能因此減少不動產授信,對房價也有間接降溫效果。
 
2010年由金管會帶頭做壓力測試後,就由銀行自行做壓力測試,這次金管會主導壓力測試跟2010年最大差異是,這次專門針對房價波動,情況設定條件也會不同。
 
這次主要的情境設定條件,包括房價下跌30%、利率上漲情況、個人收入減少情況及企業營收減少情況等。
 
房價下跌對銀行可能造成的影響可分兩部分,一部分是已經違約的不動產授信,房價若下跌,銀行手上擔保品價值將減損,如原本拍賣後可回收100萬元,房價跌三成後,可回收就剩70萬元,對銀行會造成立即損失。
 
另一部分是正常的不動產授信,這部分對銀行來說,如果房價下跌,不一定會立即有損失,還要看借款人收入是否有減少,必須個人及企業收入都減少,才會影響銀行授信品質,利率當然也是影響因素。

2014年4月23日 星期三

〈台北都會〉市府獎投 汐止打造千坪商場 2014-04-23 自由時報〔記者賴筱桐/新北報導〕

〈台北都會〉市府獎投 汐止打造千坪商場
2014-04-23 自由時報〔記者賴筱桐/新北報導〕 
預計一八年完工 
新北市政府日前與拱北土地開發股份有限公司簽訂獎勵投資契約,開發汐止區福安街廿二巷與仁愛路一百廿一巷交叉口市場用地,未來將打造近千坪多目標商場,提供周邊居民日常生活採買需求,預計一八年完工。 
經濟發展局市場處處長謝俊隆指出,這塊一千零九十三坪的基地,原是未徵收的公共設施保留地,大部分為私有地,市府土地約佔一百坪,現況閒置居多,還有民眾搭建圍籬在上面種菜。 
工程管理科代理科長吳星憲說,基地在新北市政府升格以前,汐止公所曾與另一家廠商洽談開發事宜,但業者在九十九年未依照合約執行,工程無預警停工三個月,最後因違反契約規定,雙方解約。 
吳星憲說,這次拱北土地開發股份有限公司整合土地所有權人,依據「新北市獎勵投資興建都市計畫公共設施辦法」規定申請,並取得市府投資許可,將以立體多目標使用方式開發,其中一、二層樓將以超級市場型態經營,地下室提供十三個汽車格、十七個機車格供商場使用,預計一八年完工。 
謝俊隆表示,未來將持續引進民間資源,投入市場用地開發,提升土地使用效益。同時將檢討現有市場改建或整建需求,營造優質舒適的採買環境。

房市二年消風 張金鶚玩真的 張盛和不背書 2014-04-23 自由時報〔記者鄭琪芳/台北報導〕

房市二年消風 張金鶚玩真的 張盛和不背書
2014-04-23 自由時報〔記者鄭琪芳/台北報導〕
 
財長︰一下子掉下來是災難
 
財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚昨共商打房,張金鶚會後說,只要中央及地方展現決心,兩年內讓房市消風、房價合理化,「我玩真的」。張盛和則表示,房市要慢慢消風、軟著陸,一下子掉下來是災難。
 
張金鶚指出,國內高房價的確不合理,只要中央各部會及地方一起努力,房價所得比由十五倍降到十倍可以期待,兩年內讓房市消風、房價合理化,要看政府決心及態度。
 
張金鶚說,根據他長期研究,北市房價有三十%至四十%的泡沫,房價所得比由十五倍降到十倍,等於房價降三分之一,讓泡沫在無法支撐的情況下慢慢消風;不是半年內降到十倍,而是兩年內做到,中央及地方都要展現決心,大家一起努力可以做得到。他說:「地方要做的,我絕不鬆懈,我再講一次,我玩真的。」
 
對於「兩年內房市消風」的說法,張盛和則表示,張金鶚是專家,這是學者專業的看法,但房市的問題很複雜,財政部會盡力,其他部會也要一起努力,如用盡一切手段,當然可以做到;但房市要慢慢消風、軟著陸,一下子掉下來是災難,要溫和有效,不能吃特效藥。

汐止「市四」將建大樓 超市進駐 【聯合報╱記者邱瑞杰/汐止報導】 2014.04.23 04:01 am

【聯合報╱記者邱瑞杰/汐止報導】 2014.04.23 04:01 am
 
新北市政府與土地開發業者簽約開發汐止區「市四」土地興建大樓,12樓空間將引進超級市場進駐,方便附近民眾購物,3樓以上則為住宅,預計2019年完工。
市四土地四周為仁愛路、仁愛路121巷、福安街和福安街22巷,附近住宅大樓林立,住戶對興建市場多所期待。
 
市場處表示,市四土地都是私有土地,面積約1100坪。由土地開發業者整合地主,再依獎勵投資興建都市計畫公共設施辦法向市府申請投資許可。市府和土地開發業者前天簽約,初步規畫興建21層樓建物,3樓以上為住宅。
 
汐止福安里長顏群宗說,樂見市四土地開發,滿足民眾購物需求,但里民也憂心超市開張後,會讓當地交通更加混亂。
 
市場處工程管理科代理科長吳星憲說,開發契約規定大樓在取得使用執照2個月內,超級市場就要開業。此外,大樓的地下停車場有13個汽車停車位和17個機車停車格,會專供超市消費者使用,減低對附近交通的衝擊。